LA RECLAMACION DE DEUDAS POR LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.-
LOS PROCEDIMIENTOS PARA LA RECLAMACION DE DEUDAS COMUNITARIAS.
La reclamación de deudas de comunidad suele hacerse a través del llamado proceso monitorio, previsto específicamente en la Ley de Propiedad Horizontal para este tipo de peticiones. A través de una demanda o petición inicial sencilla, se inicia la tramitación de este proceso, pudiendo realizarse sin la intervención profesional de abogado y procurador, aunque en la práctica son frecuentes las demandas que no son admitidas a trámite por defectos en el modo de plantearse cuando se actúa sin dichos profesionales.
Dicha demanda debe ir acompañada de una serie de documentos: 1) una nota simple registral que servirá para probar que el deudor es el titular registral de una finca; 2) copia del acta de la junta de propietarios en la que se acuerda liquidar y certificar la deuda pendiente de un propietario; 3) un certificado de la deuda de comunidad, que contendrá un desglose de la misma; 4) la justificación de que el deudor ha sido previamente requerido de pago de forma extrajudicial a través de una carta certificada o un burofax; 5) y también es aconsejable un certificado del administrador de la comunidad en el que se indique que en el tablón de anuncios comunitario se ha expuesto la deuda y su cuantía, esto último a efectos de evitar que el deudor pueda alegar que no se le ha notificado la existencia de la deuda.
Una vez que la demanda es admitida a trámite, el juzgado requerirá de pago al deudor, pudiendo éste último pagar o, por el contrario, oponerse al pago por las razones que considere. Si el deudor se opone, el proceso monitorio terminará y se transformará en juicio verbal, celebrándose normalmente una vista oral ante el juez quien decidirá mediante sentencia. Si el deudor ni paga ni se opone, también acabará el proceso monitorio, y la comunidad demandante podrá solicitar la ejecución de la resolución judicial que pone fin al proceso.
Destacamos que aunque la intervención del abogado y procurador no es obligatoria en el proceso monitorio, si lo hicieren por deseo de la demandante, y existiere condena en costas, sus honorarios formarán parte de dichas costas, pues el proceso monitorio en materia de propiedad horizontal conlleva condena en costas.
Ya en fase de ejecución, sin necesidad de un nuevo requerimiento de pago, la demandante podrá solicitar el embargo de bienes del deudor, incluso de la propia finca de su titularidad, aunque es habitual que el juez no acceda al embargo de un inmueble si la deuda no es de una cuantía demasiado relevante o si se trata de la vivienda habitual del deudor.
También existe la posibilidad de reclamar la deuda por los cauces del juicio verbal. De esta manera, y aunque puede que en algunos casos no se celebre juicio, lo normal es que las partes comparezcan ante el juez para una vista oral y argumentar sobre la existencia o no de la deuda. Si el deudor acude a juicio para reconocer que hay deuda pendiente de pago y las razones que alega para el impago son ajenas a la deuda (discrepancias con la gestión que está realizando la comunidad, que no le reparan unas humedades, etc), el juez le condenará al pago de la deuda pendiente sin más. Después de dictarse sentencia, la comunidad deberá igualmente iniciar la ejecución de la misma para el embargo de bienes del moroso.
La tramitación del proceso monitorio es más rápida y sencilla que el juicio verbal, si bien hasta llegar a la ejecución ambos procesos suelen demorarse bastante. Si elegimos el juicio verbal, a diferencia del monitorio, en el momento de la celebración de la vista oral podremos solicitarle al juez que condene al deudor al total del importe que adeude en ese momento: para ello aportaremos una certificación del administrador con la deuda actualizada.
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