LA AFECCIÓN REAL DEL ART 9 e) de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

En el momento en que vamos a adquirir una vivienda procedemos a comprobar que la misma está libre de cargas y embargos. Para ello nos dirigimos al registro de la propiedad en el que la misma está inscrita. En la nota simple que solicitamos al registro nos podemos encontrar con que dicho inmueble se encuentre afecto al pago de algún impuesto municipal. Sin embargo, la afección a la que ahora nos estamos refiriendo viene regulada en el art 9 apdo e de la LPH, y supone que las deudas de comunidad, en determinadas circunstancias y con limitaciones temporales, pueden llegar a ser responsabilidad del comprador de la vivienda, aunque las mismas se hayan generado durante el período en que el transmitente de la finca haya sido dueño de ésta.

Para conocer la situación de un inmueble en cuanto a deudas de comunidad, lógicamente deberemos solicitar al secretario administrador de la comunidad que emita un certificado de inexistencia de las mismas. Para evitar sorpresas futuras, también es conveniente, aunque no necesario, que se hagan constar las derramas que se encuentran aprobadas y vigentes según acuerdo de la junta general de propietarios. 

Si el secretario administrador extiende dicho certificado de estar al corriente de pago, no deberemos de preocuparnos, puesto que sólo responderemos de las deudas de comunidad que se produzcan a partir de la fecha de firma de la escritura de compraventa del inmueble, siempre salvo pacto en contrario en el que conste que el comprador se hará cargo de deuda anterior a la transmisión. Pero tendremos problemas en los siguientes casos: en primer lugar, si el certificado de estar al corriente de pago no se incorpora a la escritura, en cuyo caso no es que no se pueda firmar la compraventa, sino que el notario deberá advertir al comprador de la posible responsabilidad que se puede derivar en caso de que el vendedor no está al corriente de pago. Y en segundo lugar, si el citado certificado contiene deudas. En ambos casos, el comprador del inmueble será responsable de las deudas de comunidad que se refieran al año en que se esté firmado la escritura de compraventa, y los tres años anteriores.

El certificado debe ser confeccionado por el administrador, como responsable de las finanzas de la comunidad, pero deberá firmarlo el secretario, que la mayoría de las veces es también el administrador, dando fe de la existencia o no de deudas. Además, el certificado debe llevar el visto bueno del presidente, según exige la ley, aunque esta obligación no se entiende muy bien teniendo en cuenta que el presidente tan sólo podrá limitarse a firmar lo que el administrador le pida, pues aquel no podrá verificar que no existen deudas al no encargarse de la contabilidad de la comunidad.

Por consiguiente, la deuda se podrá reclamar al antiguo propietario, pero también al nuevo adquirente, en virtud de esta afección real que hace que la deuda siga al bien inmueble cuando éste cambie de dueño. Y además el derecho que ostenta la comunidad de propietarios es preferente al derecho de crédito que tenga cualquier otro acreedor sobre la finca, con excepción de los créditos que tengan los trabajadores en concepto de impago de sueldos y salarios.