Asesoría jurídica | INSENDA ASESORES

Category: Asesoría jurídica

1 noviembre, 2025

EL CENSO ENFITÉUTICO: UN VESTIGIO DEL PASADO.-

El censo enfitéutico es una de las figuras jurídicas más longevas del Derecho Civil y Registral español. A pesar de haber caído en desuso desde hace muchísimos años, su rastro sigue presente en numerosos asientos del Registro de la Propiedad, apareciendo en títulos de propiedad, generando cierta confusión.

El censo enfitéutico o enfiteusis es un derecho real que hunde sus raíces en el Derecho Romano. Su función principal era favorecer la explotación de la tierra, mediante la división de la propiedad, distinguiéndose entre:

Dominio Directo: Pertenecía al concedente (censualista), generalmente un señor, la Iglesia o un monasterio, quien mantenía la titularidad «superior» de la finca y el derecho a recibir el canon.
Dominio Útil: Pertenecía al enfiteuta (censatario), quien tenía el derecho de uso, disfrute, explotación, venta y transmisión (por herencia) de la finca.

El enfiteuta adquiría una posición similar a la del propietario, con la única obligación de pagar una renta o canon anual, generalmente muy baja, y un tributo específico, el laudemio, cada vez que transmitía la finca.

En épocas de feudalismo y señorío, el censo permitió poner en producción grandes extensiones de tierra (muchas veces de la Iglesia o la nobleza) y permitió a los campesinos la seguridad de tenencia a perpetuidad de la tierra, a diferencia de la inseguridad de los arrendamientos a corto plazo.

Aunque las leyes liberales del siglo XIX, como las desamortizaciones y la abolición del régimen señorial, buscaron la liberación de la propiedad, la enfiteusis no fue automáticamente extinguida.

Así pues, el carácter permanente de la enfiteusis ha llevado a la perpetuidad registral. Si el censo se inscribió en su momento, el asiento registral del dominio directo subsiste.

El problema principal en la actualidad está en que el titular del dominio directo, el censualista, es a menudo desconocido o imposible de localizar (una herencia dividida en muchos herederos o una antigua institución eclesiástica). La enfiteusis que aparece en ellos asientos registrales crea inseguridad jurídica a la persona que pretende adquirir una propiedad.

La extinción del censo enfitéutico puede realizarse a través de dos vías principales:

La redención mediante acuerdo es la forma ideal, pero a menudo inviable. Requiere que el enfiteuta (dueño útil) pague al censualista (dueño directo) el capital del censo. El censo se extingue cuando el enfiteuta adquiere el dominio directo, consolidando así la plena propiedad.

Y asimismo también cabe la cancelación registral por inactividad durante sesenta años. Se permite la cancelación de los asientos relativos a censos y gravámenes análogos (establecidos por tiempo indefinido) cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos. Esta es la vía más utilizada para eliminar las cargas históricas inactivas.

9 diciembre, 2021

LA FINALIZACION DEL CONTRATO DE ALQUILER SOCIAL DE VIVIENDA POR EXPIRACION DEL PLAZO PACTADO INICIALMENTE.-

Conforme a la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, el deudor hipotecario contra el que se haya procedido en virtud de un procedimiento de ejecución hipotecaria, podrá solicitar a la entidad bancaria acreedora, la formalización de un contrato de alquiler social si se cumplen una serie de requisitos por los que se demuestre que el deudor está en una situación de especial vulnerabilidad.

El contrato de alquiler social puede recaer sobre la que fue anteriormente vivienda habitual del deudor hipotecario antes de convertirse en inquilino, pero también sobre vivienda que antes de la ejecución hipotecaria no haya sido propiedad del inquilino. Nos vamos a referir sólo al primer caso, esto es, el deudor hipotecario, suscribe un contrato de alquiler social con la entidad bancaria que se ha adjudicado su vivienda habitual en subasta judicial. De manera que el antiguo propietario es ahora arrendatario de la que fue su vivienda habitual antes de la ejecución de la hipoteca por el banco como consecuencia del impago de la misma.

La duración de dicho contrato de alquiler social será anual, pudiendo llegar hasta cinco años si lo solicitase el arrendatario, si bien podrá prorrogarse otros cinco años a voluntad de ambas partes. Ahora bien, ¿en qué situación queda aquel deudor que ha aceptado un alquiler social de una duración inferior a cinco años, y una vez agotada la duración inicial prevista, solicita prórroga y no se le concede por el arrendador?.

Partiendo de la base de que la citada Ley 1/2013 se aprobó para reforzar la protección social de las personas más vulnerables, el alquiler social y cualquier otra medida prevista en dicha normativa no deberían colocar a las personas beneficiarias de dichas medidas en peor situación a la que se encontrarían de no aplicarse tales medidas. Es decir, el alquiler social no debe llevarles a una situación más gravosa de la que tendrían si sólo se hubiera ejecutado la hipoteca.

Actualmente, conforme al Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el que se adoptan determinadas medidas urgentes en el ámbito económico y para la protección de la salud pública, se modificó la Ley 1/2013. En concreto, se establece una prórroga de la suspensión de los lanzamientos hasta el 15 de mayo de 2024, siempre que el deudor se encontrase en supuestos de especial vulnerabilidad, concurriendo además determinadas circunstancias económicas. La entidad bancaria puede haberse adjudicado la vivienda de un deudor por impago de las cuotas hipotecarias, sin embargo el deudor hipotecario podría estar en una situación en la que a pesar de seguir habitando dicha vivienda, no pague ya hipoteca al no ser dueño de la misma.

Por consiguiente, en el caso de que el banco acceda a formalizar un contrato de alquiler social con el antiguo deudor hipotecario, es probable que proponga que dicho contrato tenga una duración inferior a cinco años, pues transcurrido dicho plazo inicial, denegará cualquier prórroga al arrendatario, y si éste no desaloja voluntariamente la vivienda, procederá a iniciar el desahucio por expiración del plazo de duración.

A mi juicio, el arrendatario podrá pedir la prórroga, y si se le deniega por el arrendador, exigir vía judicial que se cumpla el plazo de duración de cinco años, intentando evitar el desahucio. Deberá basarse en que la aceptación del alquiler social no puede llevarle a una situación más perjudicial de la que se encontraría si no lo hubiese aceptado y estuviera aun habitando la vivienda, es decir, sin pagar hipoteca, como antes explicábamos. Y los órganos judiciales deberán luchar contra el fraude de ley que se puede producir si no amparan al arrendatario en el caso expuesto.

14 abril, 2020

LA MORATORIA EN EL PAGO DEL ALQUILER DE VIVIENDA COMO MEDIDA FRENTE A LA CRISIS SANITARIA DEL COVID-19.-

Nos vamos a referir a la moratoria en el pago del alquiler mensual en el caso de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, cuando el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de la crisis del corona virus, y el arrendador sea un particular o una empresa con la condición de gran tenedor, es decir, que tenga en propiedad más de diez inmuebles urbanos.

En primer lugar, hemos de tener en cuenta que las relaciones entre las partes para tratar de encontrar una solución deben regirse por el principio de autonomía de la voluntad, de forma que arrendador y arrendatario podrán llegar a los acuerdos que consideren oportunos. La aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” que significa “así están las cosas” permite que las partes acuerden una reducción del alquiler o una dispensa en el pago del mismo por una causa sobrevenida imprevista como lo es la pandemia que sufrimos.

No obstante, el Gobierno ha querido dar un paso y ha fijado mecanismos para proteger, sobre todo, a los colectivos más vulnerables económicamente hablando.

Si arrendador e inquilino no se pusieran de acuerdo sobre una quita o rebaja del pago del alquiler, el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, indica que el arrendador deberá en un plazo de siete días laborables (entiendo que se habla de días laborables porque desde la declaración del estado de alarma todos los días son inhábiles a efectos del cómputo de plazos), ponerse en contacto con su inquilino para ofrecerle o bien, una rebaja del 50% del importe del alquiler mensual, o bien una moratoria en el pago del mismo, en ambos casos con un tope de cuatro mensualidades. Dada la redacción del Real Decreto-ley no se tratará de algo a escoger por el arrendatario, sino que a falta de acuerdo, éste deberá conformarse con lo que elija el arrendador.

El plazo de los siete días laborables deberá contarse desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, es decir, desde el día 2 de abril.

Pero, a falta de acuerdo entre las partes, ¿qué ocurrirá si transcurridos los siete días las empresas y grandes tenedores de inmuebles no contactan con sus arrendatarios para comunicarles si optan por una cosa u otra? Es aconsejable por tanto, que sean los arrendatarios los que comuniquen a los arrendadores cual de las dos medidas les resulta más favorable, y que además se ofrezcan para enviar la documentación acreditativa de encontrarse en situación de vulnerabilidad, la cual en muchos casos no podrá ser aportada durante el estado de alarma debido al cierre de las organismo públicos, de manera que deberá presentarse un compromiso o declaración responsable de que se aportará en el plazo de un mes a contar desde la finalización del estado de alarma.

El Real Decreto-ley también regula el régimen de responsabilidad de los arrendatarios en caso de que no cumplan los requisitos y se beneficien de estas medidas. En el caso que nos ocupa, deberán pagar las cantidades que dejaron de pagar en su día por acogerse a estas medidas, o bien devolver los alquileres aplazados, en ambos casos con los intereses correspondientes. Y ello con independencia de las responsabilidades, por ejemplo, penales, en que pudieran incurrir en caso de falsificar documentos para obtener las ayudas.

28 marzo, 2020

LA FUERZA MAYOR EN LOS EXPEDIENTES DE REGULACION TEMPORAL DE EMPLEO COMO CONSECUENCIA DE LA CRISIS DEL CORONA VIRUS.-

Desde la declaración del estado de alarma por el Gobierno han sido muchas las empresas que han presentado la solicitud de expediente de regulación temporal de empleo (ERTE). Un gran número de dichas solicitudes, con el fin de justificar el mismo, han alegado fuerza mayor motivada por la crisis sanitaria que vivimos.

Tras la declaración del estado de alarma y hasta la aprobación el pasado 17 de marzo del Real Decreto-ley 8/2020 de medidas urgentes para hacer frente al impacto económico y social del Covid-19, cabían dudas de si el corona virus constituía fuerza mayor que justificara la tramitación de los ERTES. A la vista de la regulación existente hasta ese momento, y de acuerdo con las instrucciones seguidas por el Ministerio de Trabajo, sólo podrían acogerse a la fuerza mayor aquellas empresas cuya actividad hubiera sido suspendida por aplicación del Real Decreto que proclamaba el estado de alarma (restaurantes, comercios, etc). Sin embargo, no estaba claro que otro tipo de empresas y negocios, cuya actividad no fue suspendida por el estado de alarma, pudieran alegar fuerza mayor en el ERTE, pese a que efectivamente hubieran visto su actividad afectada o mermada por la crisis sanitaria.

La situación parece haberse aclarado con el Real Decreto-ley 8/2020, pues ya no sólo se contempla la fuerza mayor para las empresas afectadas directamente por la declaración del estado de alarma, sino que debe entenderse que también podrán acogerse a la misma aquellas empresas cuya pérdida de actividad sea consecuencia del COVID-19, es decir, no sólo las expresamente recogidas en el anexo al Real Decreto que declaró el estado de alarma, sino todas aquellas que se vean afectadas por el corona virus, implicando suspensión o cancelación de actividades, cierre de locales, restricciones en el transporte, y en la movilidad de las personas y/o mercancías, falta de suministros, contagio de la plantilla laboral y sometimiento a medidas de aislamiento de la misma. Así se recoge en el artículo 22 del Real Decreto-Ley 8/2020 de 17 de marzo. No obstante, se requiere que se acrediten estas circunstancias, de forma que en principio no bastaría con alegar la fuerza mayor sin más.

Por consiguiente, aunque este segundo Real Decreto dictado por el Gobierno en estado de alarma parece extender el ámbito de aplicación del supuesto de fuerza mayor, dependiendo del sector de actividad a que esté dedicada la empresa, puede haber dificultades a la hora de probar las circunstancias de la fuerza mayor a la que antes nos referíamos. Pensemos que probar la falta de pedidos, de presupuestos, etc puede ser imposible por tratarse de hechos negativos.

En consonancia con las medidas de flexibilización de los mecanismos de ajuste temporal de actividad para evitar despidos, que es uno de los objetivos del Real Decreto-Ley 8/2020, será necesario que la Autoridad Laboral sea también flexible a la hora de apreciar la fuerza mayor y resolver el ERTE. Si de verdad se quiere salvar una situación de crisis coyuntural y evitar daños estructurales sobre el empleo, se deberá estimar la existencia de la fuerza mayor con cierta facilidad.

La Autoridad Laboral deberá resolver sobre la solicitud de ERTE en un plazo de cinco días desde la presentación de la misma. Dada la avalancha de solicitudes y posiblemente la limitación de medidos en las que se encuentran ahora los organismos competentes, será difícil obtener una resolución en un plazo tan corto.

En conclusión, para lograr los objetivos del Real Decreto-Ley 8/2020 deberán resolverse los ERTES con la mayor rapidez posible. Para ello sería conveniente que el Gobierno aprobara que los mismos pudieran quedar autorizados mediante el silencio administrativo positivo, con el fin de que transcurridos los cinco días desde su solicitud se entendieran concedidos, sin perjuicio de que la Administración Laboral pueda controlar y fiscalizar los mismos a posteriori. Y por supuesto, no deberían ponerse grandes trabas y apreciarse la existencia de fuerza mayor por las razones antedichas.

16 julio, 2019

LA TRIBUTACION EN CASOS DE EXTINCION DE UNA COMUNIDAD O CONDOMINIO.-

LAS COMPROBACIONES REALIZADAS POR LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA EN LOS CASOS DE DISOLUCIÓN DE UNA COMUNIDAD DE BIENES.

Trataremos aquellos supuestos en que la Administración Tributaria inicia un procedimiento para comprobar si la autoliquidación presentada por el contribuyente es correcta a la vista de los datos declarados. Hablamos de aquellos casos en que se produce la disolución o extinción de una comunidad de bienes o de herederos. Pues bien, en la práctica podemos encontrarnos con que la Administración considere que la autoliquidación del contribuyente no es correcta, notificándole una liquidación alternativa por la que se le obligue a pagar más. La Administración Tributaria, acogiéndose a la normativa reguladora del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es un impuesto gestionado por las Comunidades Autónomas, en tales casos entiende que debe tributarse por el valor total, por el cien por cien, del bien que forma parte de dicha comunidad o condominio.

Sin embargo, tales resoluciones de la Administración pueden ser recurridas alegándose que sólo debe existir tributación respecto a la parte del bien que adquiera el contribuyente, es decir, que si un porcentaje de dicho bien ya le pertenecía con anterioridad a la extinción del condominio, sólo deberá pagar impuestos respecto a la parte del bien de la que no era titular anteriormente.

Esta posición está avalada con la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2.018, la cual ha puesto fin a la jurisprudencia contradictoria de los últimos años, poniendo fin a la obligación de que el contribuyente deba tributar por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados por el valor total del bien cuyo proindiviso se extingue. No pueden prosperar las resoluciones de la Administración Tributaria por las que se defiende que el negocio jurídico que se grava es la extinción de la titularidad común, puesto que lo que realmente debe gravarse, según el referido fallo del Alto Tribunal, es la transmisión o adquisición de una parte de un bien.

20 marzo, 2019

EL VISIONADO DE CAMARAS DE SEGURIDAD COMO PRUEBA DE LA COMISION DE DELITOS.-

Hablamos de la eficacia probatoria de la grabación realizada en una cámara de seguridad de actos delictivos como el hurto o el robo. Debemos saber que aunque creamos que el autor de un delito queda perfectamente identificado como culpable de la comisión del mismo mediante la grabación de la cámara de vigilancia, podemos encontrarnos con que dicha grabación no sea una prueba de suficiente contundencia para que la presunción de inocencia que asiste a toda persona acusada quede anulada.

Es de suma importancia que las condiciones de la grabación sean óptimas, siendo necesario un visionado claro y nítido de las imágenes para poder identificar al acusado como autor de un acto delictivo.

Por otra parte, si el visionado de la cámara no es lo suficientemente claro, podrá ser utilizado como medio de prueba, pero es bastante probable que por sí solo no sirva para determinar la culpabilidad del acusado. En este caso será necesario que está prueba sea complementada con otros medios probatorios, como por ejemplo la declaración de las personas que en su día denunciaron los hechos en su condición de encargadas de la seguridad de un establecimiento, o de dueños de una vivienda, o bien la declaración de los agentes de la autoridad que acudan al lugar tras ser requeridos para ello. También es conveniente que se practique una prueba pericial antropomórfica que sirva para acreditar que la persona que aparece grabada es la misma que aquella a la que se le atribuye un delito teniendo en cuenta sus rasgos faciales y demás características antropomórficas.

No obstante, la jurisprudencia no llega a sentencias condenatorias cuando los responsables de la seguridad de una empresa o establecimiento han identificado a una persona como responsable de unos hechos delictivos, y sin embargo la grabación de la cámara ofrece dudas cuando la calidad de la misma no es buena. A menudo, dichas sentencias suelen requerir que exista además de la grabación de la cámara, el testimonio de una persona que haya identificado al culpable de forma presencial, es decir, habiendo coincidido en tiempo y lugar con el mismo.

EL CENSO ENFITÉUTICO: UN VESTIGIO DEL PASADO.-

LA MORATORIA EN EL PAGO DEL ALQUILER DE VIVIENDA COMO MEDIDA FRENTE A LA CRISIS SANITARIA DEL COVID-19.-

LA FUERZA MAYOR EN LOS EXPEDIENTES DE REGULACION TEMPORAL DE EMPLEO COMO CONSECUENCIA DE LA CRISIS DEL CORONA VIRUS.-

LA TRIBUTACION EN CASOS DE EXTINCION DE UNA COMUNIDAD O CONDOMINIO.-

EL VISIONADO DE CAMARAS DE SEGURIDAD COMO PRUEBA DE LA COMISION DE DELITOS.-

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