Mediante Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre el Gobierno ha introducido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) la posibilidad de que las comunidades de vecinos puedan establecer limitaciones o condicionar la actividad de los pisos turísticos. Hay quienes ven en esta modificación legislativa una verdadera prohibición, que podrán fijar las comunidades a través del acuerdo correspondiente. Sin embargo, debo discrepar de esta posición dado que la ley en ningún momento prohíbe, sino que tan sólo habla de limitar o condicionar esta actividad. La prohibición del alquiler turístico o vacacional de corta duración, acordada en Junta de Propietarios, podría vulnerar el derecho constitucional de propiedad, y además, resulta discriminatoria respecto a los alquileres de viviendas de larga duración o tradicionales, puesto que estos últimos no pueden ser impedidos por las Juntas de Propietarios.

Lo razonable sería ir al caso concreto, sin prohibiciones de carácter general, de forma que, en uso de esa facultad que la reforma de la LPH ha dado a las Juntas de Propietarios, éstas podrían establecer condiciones o limitaciones a los dueños de viviendas turísticas, como por ejemplo, exigir a éstos que a su vez comuniquen a sus inquilinos la obligatoriedad de cumplir las normas de régimen interno de la comunidad (p.e. dónde y cómo aparcar, cuando no se puede hacer ruido, etc), u obligar a tales dueños a que contraten un seguro para responder de los daños y perjuicios que puedan causar sus inquilinos. Otra condición que podría acordarse por la Junta es que a la tercera o cuarta queja que el presidente de la comunidad reciba sobre problemas de convivencia, ruidos y molestias, etc., la comunidad podrá pasar a prohibir la actividad. Es decir, lo lógico es que si se llega a la prohibición sea con justa causa y que se aplique a un propietario de forma individualizada, pero no de forma general a todos los pisos turísticos que haya en una misma comunidad; si no es así, hay muchas posibilidades de que prospere la acción de impugnación contra el acuerdo de prohibición que ejerza el perjudicado ante el Juzgado.

Por ello las comunidades deben ser prudentes a la hora de tomar acuerdos de prohibición, siendo conveniente que las Juntas establezcan límites o condiciones para ser respetados por los propietarios de pisos turísticos. La convocatoria de la Junta correspondiente debe contener en el orden del día el enunciado específico de adopción del acuerdo para limitar o condicionar, no una prohibición genérica, describiéndose con detalle cuáles son las exigencias de la comunidad en la materia (seguro de daños, notificación a los inquilinos de la normativa de régimen interno, cumplimiento por parte de los inquilinos de esta normativa, número mínimo de veces que será requerido el propietario de piso turístico en caso de daños, ruidos y molestias causados por sus inquilinos, etc).

Por último es muy importante que las comunidades inscriban en el Registro de la Propiedad dicho acuerdo, pues de lo contrario, el mismo no podrá ser conocido por futuros adquirentes de pisos que quieran dedicarse a la actividad turística y, por consiguiente, no será oponible a los mismos, es decir, que no les vinculará y podrán realizar la actividad como si el acuerdo restrictivo no existiese.

Em INSENDA ASESORES podemos asesorar a tu comunidad de propietarios para adoptar el acuerdo con las máximas garantías de cara a una posible impugnación del mismo.