Conforme a la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, el deudor hipotecario contra el que se haya procedido en virtud de un procedimiento de ejecución hipotecaria, podrá solicitar a la entidad bancaria acreedora, la formalización de un contrato de alquiler social si se cumplen una serie de requisitos por los que se demuestre que el deudor está en una situación de especial vulnerabilidad.

El contrato de alquiler social puede recaer sobre la que fue anteriormente vivienda habitual del deudor hipotecario antes de convertirse en inquilino, pero también sobre vivienda que antes de la ejecución hipotecaria no haya sido propiedad del inquilino. Nos vamos a referir sólo al primer caso, esto es, el deudor hipotecario, suscribe un contrato de alquiler social con la entidad bancaria que se ha adjudicado su vivienda habitual en subasta judicial. De manera que el antiguo propietario es ahora arrendatario de la que fue su vivienda habitual antes de la ejecución de la hipoteca por el banco como consecuencia del impago de la misma.

La duración de dicho contrato de alquiler social será anual, pudiendo llegar hasta cinco años si lo solicitase el arrendatario, si bien podrá prorrogarse otros cinco años a voluntad de ambas partes. Ahora bien, ¿en qué situación queda aquel deudor que ha aceptado un alquiler social de una duración inferior a cinco años, y una vez agotada la duración inicial prevista, solicita prórroga y no se le concede por el arrendador?.

Partiendo de la base de que la citada Ley 1/2013 se aprobó para reforzar la protección social de las personas más vulnerables, el alquiler social y cualquier otra medida prevista en dicha normativa no deberían colocar a las personas beneficiarias de dichas medidas en peor situación a la que se encontrarían de no aplicarse tales medidas. Es decir, el alquiler social no debe llevarles a una situación más gravosa de la que tendrían si sólo se hubiera ejecutado la hipoteca.

Actualmente, conforme al Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el que se adoptan determinadas medidas urgentes en el ámbito económico y para la protección de la salud pública, se modificó la Ley 1/2013. En concreto, se establece una prórroga de la suspensión de los lanzamientos hasta el 15 de mayo de 2024, siempre que el deudor se encontrase en supuestos de especial vulnerabilidad, concurriendo además determinadas circunstancias económicas. La entidad bancaria puede haberse adjudicado la vivienda de un deudor por impago de las cuotas hipotecarias, sin embargo el deudor hipotecario podría estar en una situación en la que a pesar de seguir habitando dicha vivienda, no pague ya hipoteca al no ser dueño de la misma.

Por consiguiente, en el caso de que el banco acceda a formalizar un contrato de alquiler social con el antiguo deudor hipotecario, es probable que proponga que dicho contrato tenga una duración inferior a cinco años, pues transcurrido dicho plazo inicial, denegará cualquier prórroga al arrendatario, y si éste no desaloja voluntariamente la vivienda, procederá a iniciar el desahucio por expiración del plazo de duración.

A mi juicio, el arrendatario podrá pedir la prórroga, y si se le deniega por el arrendador, exigir vía judicial que se cumpla el plazo de duración de cinco años, intentando evitar el desahucio. Deberá basarse en que la aceptación del alquiler social no puede llevarle a una situación más perjudicial de la que se encontraría si no lo hubiese aceptado y estuviera aun habitando la vivienda, es decir, sin pagar hipoteca, como antes explicábamos. Y los órganos judiciales deberán luchar contra el fraude de ley que se puede producir si no amparan al arrendatario en el caso expuesto.