EL CONSENTIMIENTO TACITO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS EN LA EJECUCION DE OBRAS QUE ALTEREN LOS ELEMENTOS COMUNES.-
Nos vamos a referir al consentimiento que de forma tácita prestan las comunidades de propietarios cuando se trata de obras realizadas sobre zonas o elementos comunes, y que modifican o alteran los mismos, sin existir consentimiento o autorización específica por parte de las comunidades, pero sí al menos conocimiento de las mismas.
La jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, e incluso la jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales (entre otras, la AP de Alicante en sentencia de 15-10-18, el TS en sentencia de 26-11-10) recogen esta doctrina del consentimiento tácito que impide que la comunidad de propietarios cuando ha transcurrido un cierto período de tiempo pueda pedir amparo judicial frente a obras inconsentidas por la Junta General de Propietarios.
Estas obras son en la práctica frecuentes y muy variadas: cerramiento de terrazas, habilitación de espacios comunes como trasteros o altillos, instalación de salida de humos, cerramiento metálico en fachada, etc. Las comunidades de propietarios suelen considerar que al tratarse de obras ilegales realizadas sin el consentimiento de la Junta de Propietarios, y afectando a elementos comunes, siempre va a poder procederse judicialmente contra las mismas. Pero esto no será así si la comunidad ha tenido un comportamiento pasivo frente a dichas obras, y además ha dejado transcurrir un lapso de tiempo considerable. La jurisprudencia no determina un mínimo de tiempo pero aplica esta doctrina del consentimiento tácito cuando la comunidad ejerce acciones legales después de años. Evidentemente, siempre se tendrá en cuenta por el Tribunal si en su día se requirió a quien hizo tales obras, si tales obras respetan la normativa urbanística o si perjudican a la comunidad o a terceros. Pero por razones se seguridad jurídica, habida cuenta del transcurso de años desde que se ejecuta una obra no permitida por la comunidad, la acción presentada por la comunidad podría ser desestimada, invocándose también la llamada doctrina de los actos propios, conforme a la cual nadie puede ir en contra de sus propios actos, de forma que si la comunidad no ha procedido antes contra unas obras, permitiendo que se consoliden creándose una apariencia jurídica de legalidad, será difícil que años después pueda prosperar la pretensión comunitaria de derribo de las mismas.
Un caso muy frecuente en la práctica lo vemos en la construcción de altillos o bajos cubierta, habilitándose espacios comunes mediante la instalación de ventanas abatibles velux. Existen urbanizaciones en las que se vienen utilizando estos altillos desde tiempos inmemoriales por muchos de los propietarios de las mismas. Se trata de zonas comunes que no podrán ser enajenadas o arrendadas pero que en la práctica a veces son objeto de estos actos de disposición. Algunas comunidades de propietarios, ante la injusticia que supone la existencia e incluso la explotación de estas zonas comunes utilizadas como privativas (no tienen asignado coeficiente de participación en gastos comunes, están enganchados a suministros de electricidad y calefacción, no pagan IBI, no figuran en el catastro), presentan denuncias ante los Ayuntamientos competentes, las cuales no suelen llegar a ningún sitio normalmente por estimarse que se trata de infracciones urbanísticas que se encuentran prescritas. Son muy pocos los casos en los que las comunidades deciden convocar junta general para acordar la reclamación judicial contra los propietarios que invaden o modifican las zonas o elementos comunes. Y si lo hacen, lo hacen tardíamente, exponiéndose a que su acción legal sea desestimada por haberse ejercido de forma extemporánea.